A partir de 1 de agosto de 2026, entram em vigor novas regras que vão alterar de forma significativa a concessão de crédito habitação e crédito ao consumo em Portugal. Estas mudanças foram definidas pelo Banco de Portugal e têm como objetivo reforçar a prudência dos bancos, evitar o sobre‑endividamento das famílias e garantir maior estabilidade financeira num contexto de taxas de juro voláteis.

Se estás a pensar comprar casa, trabalhar na área financeira ou aconselhar clientes, este artigo premium explica tudo o que muda, com clareza, profundidade e exemplos práticos.

Porque o Banco de Portugal decidiu atualizar as regras?

Nos últimos anos, o mercado imobiliário português tem registado:

• aumento da procura por crédito habitação
• subida contínua dos preços das casas
• maior exposição das famílias ao crédito
• impacto das taxas de juro variáveis nas prestações mensais

Para evitar riscos futuros e garantir que os bancos avaliam corretamente a capacidade de pagamento dos clientes, o Banco de Portugal atualizou a recomendação macroprudencial que estava em vigor desde 2018.

As novas regras do crédito habitação: o que muda a partir de agosto

As alterações incidem sobre quatro pilares fundamentais: taxa de esforço, maturidade máxima, percentagem financiada e tipos de contratos abrangidos.

1. Taxa de esforço máxima baixa de 50% para 45%

A partir de agosto, os bancos só devem aprovar crédito quando a taxa de esforço total do cliente não ultrapassar 45% do rendimento mensal líquido.

A taxa de esforço inclui:

• prestação do crédito habitação
• créditos pessoais
• crédito automóvel
• cartões de crédito
• outros encargos financeiros

Cenário de esforço agravado

O cálculo deve ser feito assumindo um aumento de 1,5 pontos percentuais na taxa de juro — uma simulação obrigatória para avaliar a resiliência do cliente.

Exceções

Os bancos podem aprovar créditos acima dos 45%, mas apenas até 10% do total de contratos que concedem.

2. Maturidades passam a ter apenas dois escalões

Antes existiam três escalões de maturidade. Agora passam a ser apenas dois:

• Clientes até 35 anos → maturidade máxima de 40 anos
• Clientes com mais de 35 anos → maturidade máxima de 35 anos

Esta regra aproxima a maturidade dos contratos da média nacional, que ronda os 30 anos.

3. Limites ao financiamento mantêm‑se — com uma mudança relevante

Os limites continuam iguais:

• Habitação própria permanente → máximo 90% do valor do imóvel
• Segunda habitação ou investimento → máximo 80%

O que muda?

Desaparece a exceção que permitia aos bancos financiar 100% quando o imóvel era detido pelo próprio banco.

Ou seja, já não existe financiamento total, mesmo em imóveis provenientes de retoma bancária.

4. Leasing imobiliário deixa de estar abrangido

O leasing imobiliário (locação financeira de imóveis) deixa de estar incluído na recomendação do Banco de Portugal.

Mantém‑se apenas o leasing de bens móveis, como automóveis.

As novas regras também afetam o crédito ao consumo

A recomendação abrange também crédito pessoal e automóvel.

Novos limites de maturidade:

• Crédito pessoal → máximo 7 anos
• Crédito para educação, saúde ou transição energética → até 10 anos
• Crédito automóvel → até 10 anos

Estas regras pretendem evitar que famílias assumam créditos longos com prestações pequenas, mas acumuladas ao longo de muitos anos.

A quem se aplicam estas regras?

As novas regras aplicam‑se a:

• bancos
• instituições de crédito
• sociedades financeiras
• sucursais autorizadas a conceder crédito em Portugal

E só se aplicam aos contratos cuja avaliação de solvabilidade seja feita a partir de 1 de agosto de 2026.

Impacto para quem vai pedir crédito habitação

1. Pode ser mais difícil obter aprovação

Com a taxa de esforço limitada a 45%, algumas famílias terão de:

• escolher imóveis mais baratos
• aumentar a entrada inicial
• liquidar créditos pessoais antes de avançar
• optar por prazos mais curtos

2. Prazos mais curtos para clientes acima de 35 anos

A maturidade máxima passa a ser 35 anos, o que pode aumentar a prestação mensal.

3. Fim do financiamento a 100%

Mesmo imóveis de bancos deixam de ter exceção.

4. Maior proteção para o cliente

As regras reduzem risco de incumprimento e evitam situações de sobre‑endividamento.

O que estas regras significam para o futuro do crédito habitação

As novas regras tornam o processo de concessão de crédito mais rigoroso, mas também mais seguro. Para quem vai comprar casa, isto significa:

• maior necessidade de planeamento financeiro
• mais atenção à taxa de esforço
• possível redução do valor máximo financiado
• prazos ajustados à idade
• maior estabilidade a longo prazo

Estas medidas pretendem proteger as famílias e garantir um mercado financeiro mais equilibrado.

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