O Banco de Portugal anunciou novas regras para a concessão de crédito à habitação, que entram em vigor a 1 de agosto de 2026. Estas medidas tornam o acesso ao crédito mais exigente, com o objetivo de reduzir o risco financeiro das famílias e reforçar a estabilidade do sistema bancário. A principal alteração é a redução da taxa de esforço máxima, mas há também mudanças nos prazos dos empréstimos e nas exceções que os bancos podem aplicar.

As novas regras surgem num contexto de forte subida dos preços das casas e de aumento do endividamento das famílias portuguesas.

🔍 O que muda no crédito habitação em 2026

1️⃣ Taxa de esforço máxima desce para 45%

A taxa de esforço — percentagem do rendimento mensal destinada ao pagamento de créditos — passa de 50% para 45%. Ou seja, as famílias só podem comprometer menos de metade do rendimento com prestações bancárias.

Exceções limitadas

Os bancos podem ultrapassar este limite apenas em 10% dos contratos por semestre, e sempre de forma justificada.

2️⃣ Prazos máximos passam a depender da idade

O prazo máximo do crédito deixa de ser igual para todos e passa a depender da idade do mutuário:

• Até 35 anos: prazo máximo de 40 anos
• Mais de 35 anos: prazo máximo de 35 anos

Esta medida pretende evitar que famílias mais velhas assumam créditos demasiado longos, reduzindo o risco de incumprimento.

3️⃣ Regras aplicam-se apenas a novos contratos

As alterações entram em vigor a 1 de agosto de 2026 e aplicam-se exclusivamente a novos pedidos de crédito, não afetando contratos já existentes.

📈 Porque é que estas regras estão a mudar?

Segundo o Banco de Portugal, estas medidas pretendem:

• Reduzir o risco financeiro das famílias, que aumentou significativamente nos últimos anos
• Controlar o endividamento, num contexto de subida dos preços das casas
• Promover critérios prudentes na concessão de crédito
• Reforçar a resiliência do sistema financeiro face à evolução do mercado imobiliário

🧮 Impacto para quem quer comprar casa

✔ Menor capacidade de endividamento

Com a taxa de esforço limitada a 45%, muitas famílias poderão ver o montante máximo financiado reduzir-se.

✔ Prazos mais curtos para quem tem mais de 35 anos

Mutuários acima dessa idade terão prazos menores, o que aumenta a prestação mensal.

✔ Maior dificuldade para obter aprovação

Os bancos terão menos margem para aprovar casos limite, devido ao travão nas exceções.

✔ Jovens podem beneficiar

Quem tem até 35 anos mantém acesso ao prazo máximo de 40 anos, o que reduz a prestação mensal e facilita a aprovação.

💡 Como preparar-se para estas novas regras

• Simular a taxa de esforço antes de avançar com o pedido
• Reduzir créditos existentes para melhorar a capacidade financeira
• Aumentar a entrada inicial para diminuir o montante financiado
• Comparar propostas entre bancos — alguns podem ter maior flexibilidade dentro das exceções
• Organizar documentação financeira para acelerar o processo de aprovação

As novas regras do crédito habitação tornam o processo mais exigente, mas também mais seguro para as famílias. Com limites mais apertados na taxa de esforço e prazos ajustados à idade, o Banco de Portugal pretende evitar situações de sobre-endividamento e garantir maior estabilidade no mercado imobiliário.

Se estás a planear comprar casa em 2026, é essencial preparar-te com antecedência, simular cenários e analisar bem o impacto destas mudanças no teu orçamento.